Nhà 3 tầng là lựa chọn phổ biến nhất của các gia đình ở Hải Phòng và khu vực Hải Dương cũ (nay thuộc thành phố Hải Phòng): đủ phòng cho 2–3 thế hệ, tận dụng được mảnh đất mặt phố 4–6 m mà chi phí vẫn trong tầm kiểm soát. Câu hỏi đầu tiên luôn là: xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền? Bài viết này trả lời bằng chính đơn giá đang dùng trong công cụ dự toán chi phí xây nhà của HICONIQUE × PQT, để bạn đọc xong có thể tự tính lại cho mảnh đất của mình.
Tóm tắt nhanh
Với nhà phố 3 tầng, mỗi tầng 60 m² (đất 5 × 12 m), mái bằng bê tông, không tầng hầm:
- Diện tích xây dựng quy đổi: 240 m²
- Gói xây nhà trọn gói (phần thô + hoàn thiện), phân khúc tiêu chuẩn: khoảng 1,44 – 1,85 tỷ đồng, tương đương 6,0 – 7,7 triệu đồng/m² quy đổi
- Thời gian thi công: khoảng 4 – 8 tháng
Mở công cụ với đúng ví dụ này để xem từng hạng mục, rồi đổi diện tích, số tầng theo nhà của bạn.
Diện tích xây dựng được tính thế nào?
Nhà thầu ở Việt Nam không tính tiền theo diện tích sàn sử dụng mà theo diện tích xây dựng quy đổi, vì móng, mái, tầng hầm cũng tốn vật tư và nhân công. Công cụ dự toán của chúng tôi dùng cách quy đổi phổ biến:
| Hạng mục | Hệ số tính diện tích |
|---|---|
| Mỗi tầng (sàn sử dụng) | 100% |
| Móng | 50% diện tích sàn tầng 1 |
| Mái bê tông cốt thép | 50% |
| Mái ngói (vì kèo, lợp ngói) | 70% |
| Tầng hầm | 150% |
Ví dụ nhà 60 m² × 3 tầng, mái bê tông: 60 × 3 + 60 × 50% (móng) + 60 × 50% (mái) = 240 m². Nếu đổi sang mái ngói, diện tích quy đổi thành 252 m².
Đơn giá xây nhà Hải Phòng 2026 trong công cụ dự toán
Đây là mức tham khảo cho phân khúc tiêu chuẩn, tính trên diện tích xây dựng quy đổi:
| Hạng mục | Đơn giá tham khảo |
|---|---|
| Thi công phần thô | 3,6 – 4,2 triệu đồng/m² |
| Hoàn thiện | 2,4 – 3,5 triệu đồng/m² |
| Thiết kế kiến trúc | 150.000 – 250.000 đồng/m² |
| Thiết kế nội thất (tính trên sàn sử dụng) | 200.000 – 350.000 đồng/m² |
| Thi công nội thất (tính trên sàn sử dụng) | 3,5 – 6 triệu đồng/m² |
Phần thô gồm móng, khung cột – dầm – sàn bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang, đường ống điện nước âm tường, chống thấm. Hoàn thiện gồm trát, bả sơn, lát gạch, ốp lát vệ sinh, cửa, lan can, thiết bị điện – nước cơ bản.
Phân khúc cao hơn chủ yếu tăng ở phần hoàn thiện và nội thất (vật liệu, thiết bị, độ tinh xảo), còn phần thô chỉ nhích nhẹ:
| Hạng mục | Tiêu chuẩn | Cao cấp | Luxury |
|---|---|---|---|
| Phần thô | × 1,00 | × 1,05 | × 1,10 |
| Hoàn thiện | × 1,00 | × 1,35 | × 1,90 |
| Thiết kế kiến trúc | × 1,00 | × 1,20 | × 1,50 |
| Thi công nội thất | × 1,00 | × 1,50 | × 2,40 |
Ví dụ 1: Nhà phố 3 tầng 60 m² mỗi tầng
Diện tích quy đổi 240 m², gói xây nhà trọn gói (phần thô + hoàn thiện):
| Phân khúc | Phần thô | Hoàn thiện | Tổng |
|---|---|---|---|
| Tiêu chuẩn | 864 – 1.008 triệu | 576 – 840 triệu | 1,44 – 1,85 tỷ |
| Cao cấp | 907 – 1.058 triệu | 778 – 1.134 triệu | 1,68 – 2,19 tỷ |
| Luxury | 950 – 1.109 triệu | 1.094 – 1.596 triệu | 2,04 – 2,70 tỷ |
Nếu làm trọn gói từ thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất đến thi công nội thất (gói "Tổng thầu A–Z"), phân khúc tiêu chuẩn tổng khoảng 2,14 – 3,05 tỷ đồng, trong đó nội thất chiếm 630 triệu – 1,08 tỷ và thời gian khoảng 6 – 11 tháng. Xem gói tổng thầu A–Z cho ví dụ này.
Ví dụ 2: Nhà 3 tầng 80 m² mỗi tầng, mái ngói
Diện tích quy đổi: 80 × 3 + 40 (móng) + 56 (mái ngói 70%) = 336 m².
- Phân khúc tiêu chuẩn: 2,02 – 2,59 tỷ đồng
- Phân khúc cao cấp: 2,36 – 3,07 tỷ đồng
Ví dụ 3: Nhà 3 tầng 60 m² có thêm tầng hầm
Tầng hầm tính 150% nên diện tích quy đổi tăng từ 240 lên 330 m². Gói xây trọn gói phân khúc tiêu chuẩn khoảng 1,98 – 2,54 tỷ đồng, thời gian kéo dài thành 5 – 9 tháng vì phải đào đất, chắn giữ thành hố và chống thấm kỹ. Tính thử nhà có tầng hầm.
Những khoản chưa có trong dự toán
Con số trên là chi phí xây dựng chính. Khi lập ngân sách, gia chủ nên để riêng thêm cho:
- Gia cố nền móng: nhiều khu vực ở Hải Phòng là đất yếu ven sông, ven biển, đất ruộng san lấp; có thể phải ép cọc bê tông hoặc khoan cọc nhồi. Chỉ biết chính xác sau khi khảo sát địa chất.
- Giấy phép xây dựng, đo đạc, điện nước tạm cho công trường.
- Phá dỡ nhà cũ, che chắn và bảo vệ nhà hàng xóm khi xây trong ngõ hẹp.
- Nội thất rời, thiết bị cao cấp (điều hoà, bếp, thang máy gia đình, nhà thông minh) nếu không nằm trong gói.
- Dự phòng 5 – 10% cho thay đổi trong quá trình thi công.
5 cách tiết kiệm chi phí xây nhà 3 tầng
- Chốt thiết kế trước khi khởi công. Sửa thiết kế khi đang xây là khoản phát sinh tốn kém nhất.
- Chọn mái bê tông thay vì mái ngói nếu không cần kiến trúc mái dốc: phần mái chỉ tính 50% thay vì 70% (với nhà 60 m² tiết kiệm khoảng 12 m² quy đổi, tức 70 – 90 triệu đồng).
- Cân nhắc tầng hầm: hầm làm tăng khoảng 35 – 40% chi phí phần xây; với nhà mặt phố 5 m, nhiều gia đình dùng tầng 1 để xe sẽ kinh tế hơn.
- Dồn tiền vào phần khó sửa: kết cấu, chống thấm, đường ống. Phần trang trí có thể nâng cấp sau.
- Làm hợp đồng trọn gói theo đơn giá rõ ràng, thanh toán theo tiến độ. Xem cách chúng tôi chia quy trình và các đợt thanh toán.
Câu hỏi thường gặp
Đơn giá này có phải báo giá chính thức không?
Không. Đây là mức tham khảo năm 2026 để bạn ước lượng nhanh. Báo giá chính thức phụ thuộc bản vẽ, địa chất và vật liệu cụ thể; bạn có thể gửi yêu cầu báo giá để nhận báo giá chi tiết trong 24 giờ.
Xây nhà ở khu vực Hải Dương cũ có rẻ hơn nội thành Hải Phòng không?
Đơn giá vật tư gần như tương đương. Chênh lệch chủ yếu nằm ở mặt bằng thi công (ngõ nhỏ hay đường lớn), vận chuyển vật liệu và yêu cầu gia cố nền. HICONIQUE × PQT có văn phòng tại 169 Trường Chinh và đội thi công ở cả hai khu vực.
Bao lâu thì xây xong một căn nhà 3 tầng?
Thường 4 – 8 tháng cho phần xây (thô + hoàn thiện), cộng 1 – 1,5 tháng thiết kế nếu chưa có bản vẽ. Nhà có tầng hầm hoặc nền đất yếu sẽ lâu hơn.
Tự tính chi phí cho nhà của bạn
Mở công cụ dự toán chi phí xây nhà, nhập diện tích sàn mỗi tầng, số tầng, loại mái, phân khúc và các hạng mục cần làm. Kết quả hiện ngay theo từng hạng mục và tiến độ dự kiến, không cần để lại số điện thoại. Khi đã có con số ước lượng, hãy đặt lịch tư vấn để kiến trúc sư, kỹ sư của HICONIQUE × PQT khảo sát và lập dự toán chính xác cho công trình của bạn.
